高房价高地价互相推动，不断攀升

　　国家统计局和国家发改委公布最新调查显示，今年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2％，涨幅创两年来新高,比上月高0.7个百分点，环比上涨1.4％。

　　随着房价的上涨,土地价格 也在不断攀升。据统计，今年上半年，杭州土地出让的平均楼面地价为每平方米6400元，上海市为5300元。清华大学经济学博士傅保华说，目前北京二环以内平均楼面地价接近一平方米1万元，三环以内为一平方米8000元，四环以内为一平方米6000元。

　　傅保华认为，仅就房地产产业内部看，高房价和高地价互相推动，造成了二者不断攀升的态势。当然分析房屋价格和土地价格上升的原因，还要考虑其他因素。中国人民大学公共管理学院教授刘昕说:“地价是构成房价成本的核心要素，地价高，自然房价就会高。”河南省南阳市万家园房地产开发公司的邢清鑫长期从事房地产核算，他说，土地成本、建筑成本、毛利润三项核心要素构成房价，三项成本大概各占房价的1/3。

　　■上海财经大学教授钱逢胜：

　　过多资金追逐较少土地，地价必上涨

　　“从内部因素看，地价高企，是房屋价格与土地价格相互推动的结果。而从外部因素分析，地价高企，核心因素在于土地供求关系趋紧，并与流动性过剩紧密关联。”上海财经大学教授钱逢胜分析。

　　从宏观来看，土地供求关系趋紧是必然的，土地越来越成为稀缺资源，过多的资金追逐较少的土地，必然造成土地价格上涨。

　　钱教授说，土地出让制度对于地价的影响是不容小视的,现在主要推行的是招拍挂制度。这个制度是过去土地协议等出让制度的一个完善。避免了过去土地出让方式容易滋生的交易腐败，避免了国有资产的流失。但进入招拍挂程序之后，过多的房地产公司追逐、竞拍地块，土地价格上涨就是必然。而记者接触的一些官员则认为，土地价格与招拍挂制度无关，只是与土地供求关系有关。

　　SOHO中国董事长潘石屹说，竞拍过程中，由于竞拍人的竞争性心理因素，成交价往往就可能是起拍价的1—3倍。他说，北京海淀区清河地段是实行招拍挂制度之后该市出让的最大地块，规划建筑面积约70万平方米，最终华润置地以25.65亿元的天价获得，是起拍价8.65亿元的近3倍。

　　■中国人民大学教授刘昕：

　　很难断言地价泡沫到底有多少

　　贵州财经学院梁宏志博士认为，判断当前地价水平是否合理，首先要看土地真实价格如何。问题在于，现在判定这种真实价格大多只有定性依据，缺少定量依据。在北京王府井地段，你说每平方米楼面的真实地价是多少都不过分，因为资源太稀缺了。这种地价水平的模糊性为地价的大幅升值提供了足够的空间。

　　其次要看摊入地价成本后的房价水平，以及大多数城市购房者的可支付能力。房价上涨水平一旦超过GDP增长速度和居民收入增长速度，就存在着一定的风险。若大多数居民的实际收入水平不能偿付银行按揭贷款，因房地产价格水平过高而引起的经济风险就出现了。我们的房价水平和居民收入比是个什么关系呢？北京、上海这样的城市大概是1∶15，即房价水平是居民年收入水平的15倍，而在一些欠发达地区，甚至达到了1∶20。美国、日本、英国、韩国的水平大概就是1∶4到1∶7之间。

　　最后要看地价的泡沫程度。中国人民大学教授刘昕说，上海松江客运中心的一块土地,在2002年土地协议出让价格是每亩38万元，到2003年改招拍挂后是126万元，而2004年涨到139万元，因此没法断言泡沫是多少。

　　■专家建议：

　　要让普通人买得起房，应降低地价

　　在地价高企的形势下，怎样才能让普通城市居民买得起房呢？众专家学者一致认为，降低地价是一个有效手段。应采用有区别的土地供应政策。住房是大众基本生活必需品，我国是社会主义国家，土地是公有的，应尽量保证大众需要的普通商品房建设的土地供应，其土地价格也不能任由市场决定。低收入、困难群众住房已经有了廉租房等政策保障，高收入者可以从市场上选购高档商品房，而对于占居民大多数的中等收入者的住房供应，应有一定的政策支持。